Understanding the law: Property ownership without title

Friday, April 16, 2010

The occupation of a real estate without title

02 April 2010
By Seng Dina
Radio France Internationale
Translated from Khmer by Komping Puoy

Land disputes are quagmires in Cambodia. The old ownership rule prior to 1979 was canceled. The number of those who occupy lands after 1979 without having a land tile is still high. Therefore, the “Understanding the law” program will touch upon the land dispute issue first, and on this Thursday, we will first start with the occupation of land without having property title. The clarifications will be provided by Dr. Hel Chamroeun.

1- I occupied a piece of land since 1979. I was a legal occupation, but I did not have the property title. What is my right on this piece of land?

Those who occupy lands or any other real estate since 1979, even if they do not have a property title issued by the authorities, then they are not the owner of that real estate, they are only considered as “legal occupant.”

2- As the “legal occupant”, what are my rights on this piece of land?

The “legal occupant” has similar rights to the title owner as well, i.e. he has the rights to use, to live, to plant, to rent, to pawn, to sell, to transfer the rights to their children, etc…

In the case of transfer of right, the recipient of the real estate also retains the right of “legal occupancy”, he is not turning into the title owner.

The “legal occupancy” and the ownership have the same amount of rights, what differs between the two is that the ownership is a final right and he can receive full protection from the law. As for the right of the “legal occupant”, it is only a temporary right that could lead to dispute in the future.

3- Can the “legal occupant” become the owner or not?

Yes! If the occupation was done legally according to 5 conditions:
  • It’s a true occupation, i.e. it’s not an occupation by someone who is just a land keeper, a housekeeper, or a farm keeper for somebody else.
  • It was not an occupation that took place with violence, i.e. there was no forced entry to occupy.
  • The occupation is publicly known, i.e., it was not a surreptitious occupation without anybody’s knowledge.
  • It was a continuous occupation, i.e. there was no abandon of this real estate during a long period of time.
  • The occupation was done honestly, i.e., when the “legal occupant” came to occupy, he does not know that the real estate had a prior owner already.
The “legal occupant” who fulfills these 5 conditions above will become the property owner after he occupies that real estate continuously for 5 years without any interruption.

4- After occupying according to the conditions (above) for a period prescribed by the law, can I automatically become the property owner?

The property ownership is not automatic. The “legal occupant” can become the final property owner only if the authority issues a title for him, following a registration of the property.

5- During the waiting period to receive the final land title, can the “legal occupant” receive a document to recognize the occupation of this real estate or not?

Yes! The authority must issue a document certifying the occupation of the real estate to the “legal occupant” who legally occupies. However, this document is a proof of the right to occupy only, it is not a title that nobody can protest about.

6- If I see an empty real estate without an owner, can I enter into its occupation as a “legal occupant” at any time or not?

The occupation of a real estate as a “legal occupant” that the law recognizes is only for an occupation that took place prior the adoption of the land law, i.e. before 2001. All real estate occupation after the adoption of the land law is illegal and is a crime punishable by the law.

Poor people who want land, they must send a petition to the authority through the social land concession program.
Note: The following article in entirely in Khmer Unicode

ការកាន់កាប់​ អចលនវត្ថុ​ដោយ​គ្មាន​ប័ណ្ណ​កម្មសិទ្ធិ

ដោយ សេង ឌីណា
Radio France Internationale

បញ្ហា​ដីធ្លី នៅ​តែ​ជា​រឿង​ចម្រូងចម្រាស់​មួយ នៅ​ប្រទេស​កម្ពុជា។ របបកម្មសិទ្ធិ​ចាស់ មុន​ឆ្នាំ​១៩៧៩ ត្រូវ​បាន​លុបចោល។ អ្នក​ដែល​​កាន់កាប់​​​ដីធ្លី ក្រោយ​ឆ្នាំ​១៩៧៩ នៅ​តែ​មាន​ច្រើន ដែល​កាន់កាប់​ដោយ​គ្មាន​ប័ណ្ណ​សម្គាល់​កម្មសិទ្ធិ។ វិវាទ​បាន​កើត​ឡើង​ជា​ញឹកញាប់ ជុំវិញ​បញ្ហា​ដីធ្លីនេះ។ ហេតុ​ដូច្នេះ​ហើយបាន​ជា នៅ​ក្នុង​នាទី​យល់​ដឹង​អំពី​ច្បាប់​នេះ វិទ្យុយើង​​​នឹង​លើក​យក​បញ្ហា​ដីធ្លី មក​និយាយ​មុនគេ ដោយ​ចាប់​ផ្តើម​ដំបូង នៅ​ថ្ងៃ​ព្រហស្បតិ៍​នេះ អំពី​​​ការ​កាន់កាប់​ដី ដោយ​មិនមាន​ប័ណ្ណ ដោយ​មាន​​ការ​ឆ្លើយ​បំភ្លឺ​ពី​បណ្ឌិត ហ៊ែល ចំរើន។​

សូម​ចុចខាងក្រោម ដើម្បីស្តាប់ ការ​ឆ្លើយ​បំភ្លឺ​របស់​បណ្ឌិត ហ៊ែល ចំរើន
Click here to listen to the audio program in Khmer

១-ខ្ញុំកាន់កាប់​ដី​មួយ​កន្លែង​តាំងពី​ឆ្នាំ​ ១៩៧៩​មក។ ជា​ការ​កាន់កាប់​ដោយ​ស្របច្បាប់ ក៏ប៉ុន្តែ មិនមាន​ប័ណ្ណ​កម្មសិទ្ធិ។ តើ​ខ្ញុំ​មាន​សិទ្ធិ​ជា​អ្វី​ លើ​ដីនេះ?

អ្នក ​ដែល​បាន​កាន់កាប់​ដី ឬ​អចលន​វត្ថុ​ផ្សេងទៀត ពី​ឆ្នាំ​១៩៧៩​មក បើ​សិន​ជា​មិនទាន់​មាន​ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ​ចេញ​ដោយ​អាជ្ញាធរ​មាន​សមត្ថកិច្ចទេ អ្នក​នោះ​មិនមែន​ជា​ម្ចាស់​កម្មសិទ្ធិ​លើ​អចលនវត្ថុ​នេះ​ទេ គឺ​មាន​សិទ្ធិ​ត្រឹម​តែ​ជា​ភោគី (អ្នក​កាន់កាប់​ស្របច្បាប់) ប៉ុណ្ណោះ។

២-​ក្នុង​ឋានៈជា​ភោគី តើ​ខ្ញុំ​មាន​សិទ្ធិ​​អ្វី​ខ្លះ​លើ​ដីនេះ?

ភោគី​​មាន​សិទ្ធិ​ ប្រហាក់​ប្រហែល​នឹង​ម្ចាស់​កម្មសិទ្ធិ​ដែរ ពោល​គឺ​មាន​សិទ្ធិ​ប្រើប្រាស់ អាស្រ័យ​នៅ ដាំដុះ ប្រវាស់ ជួល បញ្ចាំ លក់ ឬ​ផ្ទេរ​ទៅ​ឲ្យ​កូនចៅ ។ល។

នៅ ​ក្នុង​ករណី​មាន​ការ​ផ្ទេរ​កម្មសិទ្ធិ​នេះ អ្នក​ទទួល​អចលនវត្ថុ​ពី​ភោគី គឺ​ទទួល​បាន​ត្រឹម​តែ​សិទ្ធិ​​ជា​ភោគី​ដដែល មិនមែន​ជា​ម្ចាស់​កម្មសិទ្ធិ​នោះទេ។

ភោគី និង​កម្មសិទ្ធិករ​ មាន​ទំហំ​សិទ្ធិ​ដូចគ្នា។ អ្វី​ដែល​ខុសគ្នា គឺ​នៅត្រង់ថា សិទ្ធិ​ជា​កម្មសិទ្ធិករ​គឺ​ជា​សិទ្ធិ​ស្ថាពរ​ ហើយ​អាច​ទទួល​បាន​ការ​គាំពារ​ពីច្បាប់ ដោយ​ពេញលេញ។ ចំណែក​សិទ្ធិ​ជា​ភោគី​វិញ គឺ​ជា​សិទ្ធិ ដែល​មាន​លក្ខណៈ​បណ្ដោះអាសន្ន ដែល​អាច​មាន​ការ​ជំទាស់​តវ៉ា​បាន ទៅ​ថ្ងៃ​ក្រោយ។

៣-តើ​ភោគី​​អាច​ក្លាយ​ជា​​កម្មសិទ្ធិករ​​បាន​ ដែរ​ឬទេ?

បាន! ប្រសិន​បើ​​ការ​កាន់កាប់​នេះ ធ្វើ​ឡើង​ដោយ​ស្របច្បាប់ ដោយ​គោរព​តាម​ល័ក្ខខ័ណ្ឌ ៥៖

-កាន់កាប់​ដោយ​ ពិតប្រាកដ ពោលគឺ​ មិនមែន​ជា​ការ​កាន់កាប់ ក្នុង​ឋានៈ​ជា​អ្នក​ចាំដី ចាំ​ផ្ទះ ឬ​ចាំ​ចម្ការ​ឲ្យ​គេ។

-កាន់កាប់​ដោយ​គ្មានហិង្សា ពោលគឺ មិន​ប្រើ​កម្លាំង​ចូល​ទៅ​ដណ្តើម​កាន់កាប់។

-​កាន់កាប់​ដោយ​មាន​ការ​ ដឹងឮ​ជាសាធារណៈ ពោល​គឺ​ មិនមែន​​ចូល​កាន់កាប់​ដោយ​លួចលាក់ មិន​ឲ្យ​គេ​ដឹង។

- ​កាន់កាប់​ដោយ​គ្មាន​ការអាក់ខាន ពោលគឺ​ មិនបាន​បោះបង់​អចលនវត្ថុ​នេះ​ចោល ក្នុង​គម្លាត​មួយ​ធំ។

-កាន់កាប់​ដោយ​សុចរិត ពោល​គឺ ​ពេលចូលកាន់កាប់ ភោគី​មិនបាន​ដឹង​​ថា អចលនវត្ថុ​នេះ​មាន​ម្ចាស់​រួចទៅហើយ​នោះទេ។

ភោគី ដែល​បំពេញ​តាម​ល័ក្ខខ័ណ្ឌ​ទាំង ៥ ខាង​លើ​នេះ អាច​ក្លាយ​ជា​ម្ចាស់​កម្មសិទ្ធិ​បាន ក្រោយ​ពីបាន​កាន់កាប់​អចលនវត្ថុ រយៈពេល ៥ឆ្នាំ ជាប់ៗ​គ្នា​ឥតដាច់។

៤- ក្រោយ​ពី​បាន​កាន់កាប់​តាម​ល័ក្ខខ័ណ្ឌ និង​គ្រប់​រយៈពេល ដែល​កំណត់​ដោយ​ច្បាប់​ហើយ​ តើ​ខ្ញុំ​អាច​ក្លាយ​ជា​ម្ចាស់​កម្មសិទ្ធិ​ដោយ​ស្វ័យប្រវត្តិ​ឬទេ?

សិទ្ធិ ​ជា​កម្មសិទ្ធិករ មិន​អាច​ទទួល​បាន​ដោយ​ស្វ័យប្រវត្តិ​នោះទេ។ ភោគី អាច​ក្លាយ​ជា​ម្ចាស់​កម្មសិទ្ធិ​ស្ថាពរ លុះត្រា​តែ​​អាជ្ញាធរ​មាន​សមត្ថកិច្ច​​ចេញ​ប័ណ្ណ​សម្គាល់​កម្មសិទ្ធិ​ឲ្យ ក្រោយ​មាន​ការ​ចុះ​បញ្ជីដីធ្លី​មានលក្ខណៈ​ជា​ប្រព័ន្ធ។

៥-ក្នុងពេលរង់ចាំ​ការទទួល​បាន​ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ​ ស្ថាពរ តើ​ភោគី​អាច​ទទួល​បាន​​ប័ណ្ណ​អ្វី ដែល​សម្គាល់​ការកាន់កាប់​អចលនវត្ថុ​​នេះ​ដែរឬទេ?

បាន! អាជ្ញាធរ​មាន​សមត្ថកិច្ច​ត្រូវ​ចេញ​ប័ណ្ណ​សម្គាល់​សិទ្ធិ​កាន់កាប់​ អចលនវត្ថុ​ ទៅ​ឲ្យ​ភោគី ដែល​កាន់កាប់​ស្រប់ច្បាប់។ ក៏ប៉ុន្តែ ប័ណ្ណនេះ​ គ្រាន់តែ​ជា​ភស្តុតាង​បញ្ជាក់​អំពី​សិទ្ធិ​កាន់កាប់​ប៉ុណ្ណោះ មិនមែន​ជា​ប័ណ្ណ​កម្មសិទ្ធិ ដែល​តវ៉ា​មិនបាន​នោះទេ។

៦-ប្រសិន​បើ​ខ្ញុំ​ឃើញ​មាន​អចលនវត្ថុ​ទំនេរ​ គ្មាន​ម្ចាស់ តើ​ខ្ញុំ​អាច​ចូល​កាន់កាប់​ធ្វើ​ជា​ភោគី​បាន​គ្រប់ពេលឬ?

ការកាន់កាប់ ​អចលនវត្ថុ ក្នុង​នាម​ជា​ភោគី ដែល​ច្បាប់​ទទួល​ស្គាល់ គឺ​មាន​តែ​ការកាន់កាប់ មុន​​ពេល​ច្បាប់​ភូមិបាល​​ចូល​ជា​ធរមាន​ប៉ុណ្ណោះ ពោល​គឺ​ មុន​ឆ្នាំ​២០០១។ រាល់​ការ​​ចូល​កាន់កាប់​អចលនវត្ថុ នៅ​ក្រោយ​​ច្បាប់​ភូមិបាល​ចូលជាធរមាន គឺ​ជា​ការ​កាន់កាប់​ខុសច្បាប់ ដែល​អាច​ទទួល​ទោស​ព្រហ្មទ័ណ្ឌ។

ប្រជាជន​ក្រីក្រ ដែល​ចង់​បាន​ដី ត្រូវ​តែ​ធ្វើ​ពាក្យ​សុំ​ទៅ​អាជ្ញាធរ តាម​រយៈ​យន្តការ “​សម្បទាន​ដី​សង្គមកិច្ច”។


Post a Comment